Oui : la loi interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G dans les cas définis par la loi Climat et Résilience depuis le 24 août 2022. Ce gel touche la révision annuelle, le renouvellement de bail et la remise en location. Pour le lever, il faut réaliser des travaux puis obtenir un nouveau DPE opposable qui atteste d’une meilleure classe énergétique.
En bref:
- En métropole, les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.
- À la reconduction d’un bail, la révision annuelle fondée sur l’IRL reste bloquée ; après un départ, le nouveau loyer ne peut dépasser l’ancien.
- La levée du gel exige des travaux visant au moins la classe E, puis un DPE opposable établi par un diagnostiqueur certifié et enregistré à l’ADEME.
- La demande d’aide doit suivre l’audit et la validation des devis par des professionnels RGE, puis être déposée avant le début du chantier.
- Depuis 2026, le nouveau coefficient de conversion de l’électricité peut améliorer l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité sans travaux ; faites recalculer un DPE ancien.
Table des matières
- Ce que dit la loi : texte, portée et définitions utiles
- Calendrier et logements concernés : F, G, E et dates clés
- Comment le gel s’applique concrètement à votre bail
- Comment lever le gel : travaux, audit, nouveau DPE et aides
- Impact patrimonial : valeur locative, valeur vénale et arbitrages
- Le rôle du diagnostiqueur et les démarches pratiques
- Transformer l’obligation en opportunité patrimoniale
- Square Diagnostic à vos côtés pour sortir du gel des loyers
- Questions fréquentes
- Sources
Ce que dit la loi : texte, portée et définitions utiles
La loi Climat et Résilience a introduit un mécanisme simple dans son principe mais strict dans son application : depuis le 24 août 2022, aucune augmentation de loyer n’est possible pour un logement classé F ou G au DPE, que ce soit via la révision annuelle indexée sur l’IRL, lors du renouvellement du bail ou à l’occasion d’une nouvelle location. Cette règle s’applique dès qu’un contrat est conclu, renouvelé ou tacitement reconduit après cette date, peu importe la date de signature initiale du bail.
Le législateur a voulu réduire la rentabilité des passoires thermiques pour accélérer leur rénovation, une logique que relaient à la fois le ministère de la Transition écologique et l’ANIL. Concrètement, un bailleur qui loue un logement classé G ne peut plus en tirer un rendement locatif croissant sans investir dans la performance énergétique du bien.
Pour comprendre ce mécanisme, quelques définitions s’imposent.
- DPE opposable : depuis juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique n’est plus seulement informatif, il engage la responsabilité du bailleur et peut être contesté devant un tribunal.
- Classes A à G : l’échelle va de A (très performant) à G (passoire énergétique), en fonction de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre du logement.
- Passoire énergétique : terme désignant les logements classés F ou G, considérés comme énergétiquement les moins performants du parc locatif.
- Critère de décence énergétique : un logement doit respecter un seuil de performance minimal pour être légalement loué, ce seuil se resserrant progressivement selon le calendrier d’interdiction.
La validité du DPE obéit elle aussi à des règles précises. Un diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et transmis à l’ADEME, qui lui attribue un numéro d’enregistrement. Ce numéro figure sur le rapport et permet de vérifier son authenticité, un point que confirme la fiche pratique de Service-public sur le DPE. Un DPE réalisé avant certaines dates charnières, notamment avant la réforme de 2021, peut devoir être refait pour être opposable : vérifier la date d’émission du document reste le premier réflexe avant toute négociation de loyer.
Calendrier et logements concernés : F, G, E et dates clés
Le gel des loyers et l’interdiction de mise en location obéissent à deux calendriers distincts mais liés. Le premier, le gel, s’applique depuis le 24 août 2022 à tous les logements F et G. Le second, l’interdiction progressive de mise en location, suit un échéancier précis confirmé par Service-public.
- 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, sauf exceptions limitées.
- 1er janvier 2028 : l’interdiction s’étend aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : les logements classés E rejoignent à leur tour la liste des biens non louables en l’état.
Ces échéances s’appliquent en métropole ; l’outre-mer suit des modalités d’adaptation propres à son contexte climatique, qui ne modifient pas le principe général mais peuvent décaler certains seuils techniques du DPE.
Pour un bailleur, la vérification pratique tient en une question simple : à quelle date mon DPE a-t-il été établi, et reste-t-il valable au regard des évolutions réglementaires ? Un changement technique récent mérite l’attention : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire a été modifié, passant de 2,3 à 1,9, puis à 1,7 en août 2026. Cette évolution peut améliorer mécaniquement l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité, sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Un DPE ancien mérite donc d’être recalculé avant toute décision de vente, de location ou de mise en conformité.
Comment le gel s’applique concrètement à votre bail
La règle devient plus concrète une fois appliquée à des situations réelles de bailleurs. Voici les cas les plus fréquents.
- Bail signé avant le 24 août 2022, renouvelé après cette date : le gel s’applique dès la reconduction, même si le contrat initial ne mentionnait aucune restriction.
- Révision annuelle du loyer (IRL) : pour un logement F ou G, cette révision automatique est purement et simplement bloquée, quelle que soit l’évolution de l’indice de référence des loyers.
- Relocation après le départ d’un locataire : le bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui pratiqué précédemment, même en zone où le marché locatif serait tendu.
- Proposition d’augmentation au renouvellement : toute clause ou avenant visant à augmenter le loyer d’un logement F ou G est inopposable au locataire, qui peut la refuser sans risque.
En cas de litige, la voie de la conciliation reste la première étape recommandée, via la commission départementale de conciliation, avant un éventuel recours devant le tribunal judiciaire. Les textes applicables sont consultables sur Legifrance, qui reste la référence pour vérifier l’articulation exacte entre les différents textes de loi. Un point souvent mal compris : le gel s’applique indépendamment de l’interdiction de mise en location, un bien encore autorisé à la location en 2026 peut déjà voir son loyer gelé à la prochaine reconduction, comme le rappelle cette analyse du calendrier d’interdiction.
Comment lever le gel : travaux, audit, nouveau DPE et aides
Sortir du gel suit une logique séquentielle qui ne tolère pas de raccourci : un DPE amélioré sans preuve technique solide ne résistera pas à une contestation.
- Audit énergétique : première étape, il identifie les postes de déperdition thermique (isolation, menuiseries, système de chauffage) et hiérarchise les travaux par rapport coût-bénéfice.
- Plan de travaux : établi à partir de l’audit, il doit viser au minimum le passage à la classe E pour sortir de la catégorie passoire énergétique.
- Réalisation des travaux : isolation des combles, remplacement des menuiseries, changement de système de chauffage sont les leviers les plus fréquemment mobilisés.
- Nouveau DPE opposable : seul document reconnu pour prouver le changement de classe énergétique et donc lever le gel du loyer.
Conseil de pro : priorisez l’isolation avant le changement de chauffage, un logement mal isolé gaspille l’énergie produite par n’importe quel système, même performant.
Sans ce nouveau diagnostic, aucune augmentation ne sera juridiquement valable, même si des travaux ont été réalisés. Le document doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et transmis à l’ADEME pour être pleinement opposable, un point confirmé par la fiche de Service-public sur le DPE.
Plusieurs dispositifs de financement restent mobilisables pour alléger le coût de ces travaux en 2026. MaPrimeRénov’ reste le principal levier pour les propriétaires bailleurs, avec un barème ajusté selon les revenus et le gain énergétique obtenu. Les aides de l’ANAH ciblent plus spécifiquement les rénovations lourdes et les logements très dégradés. Les certificats d’économie d’énergie (CEE), versés par les fournisseurs d’énergie, viennent compléter ces aides nationales. Certaines collectivités locales proposent également des subventions complémentaires, dont le montant et les conditions varient fortement d’un territoire à l’autre.
Monter un dossier de financement demande de respecter un ordre précis : réaliser l’audit avant les travaux, faire valider les devis par des professionnels reconnus garants de l’environnement (RGE), puis déposer la demande d’aide avant le démarrage du chantier. Un dossier déposé après le début des travaux est presque systématiquement rejeté. Vérifier son éligibilité en amont, notamment au regard des plafonds de revenus et du type de logement, évite de nombreuses déconvenues.
Pour les bailleurs qui souhaitent anticiper l’ensemble du dossier technique lié à la location, la page sur les diagnostics obligatoires pour une location détaille les pièces à réunir en complément du DPE.
Impact patrimonial : valeur locative, valeur vénale et arbitrages
Un logement classé F ou G perd en attractivité sur les deux marchés qui comptent pour un bailleur : la location et la revente. Sur le plan locatif, le gel bloque toute progression de loyer, ce qui réduit mécaniquement le rendement par rapport à un bien équivalent mieux classé. Sur le plan patrimonial, les acheteurs intègrent de plus en plus le coût des travaux à venir dans leur négociation, un phénomène que les professionnels du secteur désignent parfois comme une décote énergétique, ou brown discount, appliquée aux biens énergivores.
Cette décote se cumule parfois avec l’encadrement des loyers en vigueur dans les zones tendues. Dans ces zones, même un logement bien classé reste soumis à un loyer de référence plafonné, comme le rappelle Service-public sur la fixation du loyer. Un bailleur propriétaire d’un logement F ou G en zone tendue cumule donc deux contraintes : le gel lié au DPE et le plafond local, ce qui réduit encore la marge de négociation à la relocation.
Face à cette situation, trois options structurent généralement la réflexion du bailleur.
- Rénover : investir dans les travaux pour sortir de la catégorie passoire énergétique, retrouver la possibilité d’augmenter le loyer et limiter la décote à la revente.
- Vendre en l’état : accepter la décote immédiate plutôt que d’engager des travaux, une option pertinente pour un horizon de détention court.
- Arbitrer vers un autre support patrimonial : certains propriétaires réorientent leur capital vers des placements immobiliers collectifs moins exposés aux contraintes de rénovation individuelle, une piste détaillée dans cette comparaison entre SCPI et immobilier en direct.
Le choix dépend largement du coût estimé des travaux rapporté à la décote évitée et à la durée pendant laquelle le bailleur compte encore détenir le bien. Un horizon de détention long justifie presque toujours la rénovation, un horizon court incite davantage à solder la position.
Le rôle du diagnostiqueur et les démarches pratiques
Le diagnostiqueur certifié occupe une position centrale dans tout le dispositif, puisque c’est son rapport qui fait foi devant un locataire ou un tribunal. Un professionnel certifié COFRAC doit disposer d’un numéro d’enregistrement ADEME valide, garantir l’opposabilité du document produit et détailler dans son rapport les postes de consommation énergétique qui justifient la classe attribuée.
Les démarches suivent un enchaînement simple.
- Prise de rendez-vous auprès d’un diagnostiqueur certifié, en précisant s’il s’agit d’un premier DPE ou d’un DPE après travaux.
- Visite du logement, incluant la prise de mesures, la vérification des équipements de chauffage et l’analyse de l’isolation.
- Restitution du rapport, qui doit intervenir rapidement pour permettre au bailleur d’avancer dans ses démarches de location ou de vente.
- Enregistrement auprès de l’ADEME, étape obligatoire pour que le diagnostic soit officiellement opposable.
Nous accompagnons les bailleurs à chaque étape de ce parcours, avec un devis gratuit en ligne sans engagement, une prise de rendez-vous facile, et un rapport transmis rapidement après la visite. Cette rapidité compte particulièrement pour un bailleur pressé de reprendre la location ou de finaliser une vente après des travaux de rénovation énergétique.
Conseil de pro : conservez toutes les factures de travaux et les fiches techniques des équipements installés, elles seront nécessaires en cas de contestation du nouveau DPE.
Après travaux, refaire le DPE n’est jamais optionnel : seul un nouveau diagnostic, correctement enregistré, permet de prouver le changement de classe énergétique et de lever le gel du loyer.
Transformer l’obligation en opportunité patrimoniale
Le réflexe le plus répandu chez les bailleurs consiste à voir le gel des loyers comme une contrainte punitive. C’est une lecture incomplète : un logement rénové se loue plus vite, se revend mieux et traverse les prochaines vagues réglementaires sans mauvaise surprise.
La bonne approche n’est pas de réagir diagnostic par diagnostic, mais de construire un plan de travaux pluriannuel, calé sur les échéances de 2028 et 2034, en mobilisant les aides disponibles comme un levier financier plutôt que comme un simple remboursement partiel. Avant toute décision, un audit chiffré et un DPE à jour restent les deux documents qui évitent d’investir à l’aveugle.
— Justice
Square Diagnostic à vos côtés pour sortir du gel des loyers
Sortir un logement du statut de passoire énergétique commence par un diagnostic fiable, et c’est précisément ce que nous proposons aux bailleurs dans le Grand Ouest et en Île-de-France. Nous réalisons le bilan énergétique DPE, avec un devis gratuit et sans engagement, une prise de rendez-vous possible 7 jours sur 7 de 8 h à 20 h, et un rapport transmis sous 24 heures après la visite.
Au-delà du DPE, nous constituons l’ensemble du dossier de diagnostic technique nécessaire à la location ou à la vente.
- DPE et DPE collectif, pour valider le changement de classe énergétique après travaux.
- Diagnostics amiante, plomb, termites, gaz et électricité, pour sécuriser l’ensemble du dossier locatif.
- Diagnostic Technique Global, utile aux copropriétés qui planifient des travaux de rénovation énergétique.
Nos diagnostiqueurs certifiés interviennent également en partenariat avec des réseaux d’agences immobilières, avec un suivi pour accompagner les transactions liées aux logements F et G. Pour planifier votre nouveau DPE après travaux, prenez rendez-vous en ligne et avancez concrètement vers la levée du gel.
Questions fréquentes
Depuis quand le gel des loyers DPE est-il en vigueur ?
Le gel des loyers pour les logements classés F et G s’applique depuis le 24 août 2022, date d’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience sur ce point précis. Il concerne tous les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.
Quels logements seront interdits de location dans les prochaines années ?
Les logements classés G sont interdits de location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Ce calendrier s’applique en métropole, sous réserve d’exceptions limitées comme les DPE vierges ou les monuments historiques.
Comment prouver qu’un logement a changé de classe énergétique après travaux ?
Seul un nouveau DPE opposable, réalisé par un diagnostiqueur certifié et enregistré auprès de l’ADEME, constitue une preuve recevable du changement de classe. Sans ce document, aucune augmentation de loyer ne peut être justifiée, même si des travaux ont été réalisés.
Le gel des loyers s’applique-t-il aussi en zone tendue ?
Oui, le gel lié au DPE se cumule avec l’encadrement des loyers en zone tendue : un logement F ou G reste soumis aux deux contraintes simultanément. Le bailleur doit donc vérifier à la fois le plafond local de loyer et l’interdiction d’augmentation liée à la classe énergétique.
Que risque un bailleur qui augmente le loyer d’un logement classé F ou G ?
Le locataire peut refuser l’augmentation et la contester, d’abord par une conciliation, puis devant le tribunal judiciaire si aucun accord n’est trouvé. La clause d’augmentation est inopposable tant qu’un nouveau DPE ne prouve pas la sortie du statut de passoire énergétique.
Sources
- Décence énergétique et gel des loyers (Ministère de la Transition écologique)
- Service-public : le diagnostic de performance énergétique (DPE)
