Oui, l’état des risques et pollutions doit mentionner le potentiel radon lorsque la commune est classée en niveau 3, et ce document doit être remis dès la première visite du bien. Daté de moins de six mois, il informe sur le classement de la zone, mais seule une mesure par dosimètres révèle la concentration réelle dans le logement. La valeur de référence retenue en France est 300 Bq/m³, seuil à partir duquel des actions correctives sont recommandées.
En bref:
- Le propriétaire peut établir l’ERP lui-même, mais répond de son exactitude ; une erreur ou une omission peut entraîner l’annulation du contrat ou une baisse du prix.
- Mesurez l’exposition avec des dosimètres dans les chambres et le séjour, pendant plusieurs semaines en période de chauffage, lorsque le logement est le plus fermé.
- Au-delà de 300 Bq/m³, renforcez la ventilation et colmatez les fissures ou passages de canalisations ; après travaux, une nouvelle mesure vérifie leur efficacité.
- Utilisez ERRIAL, puis vérifiez chaque rubrique et joignez les plans de prévention requis ; si la situation change avant l’acte définitif, actualisez le document.
Table des matières
- Quel est le rôle de l’ERP dans le dossier de diagnostic technique
- Vérifier le zonage et remplir l’ERP étape par étape
- Mesurer le radon : appareils, durée et lecture des résultats
- Quelles solutions appliquer si la concentration dépasse 300 Bq/m³
- Des obligations qui vont au-delà du simple classement de zone
- Le radon à sa place parmi les autres diagnostics du dossier technique
- Radon et santé : quel suivi après la vente ou la location
- Perspective métier : transformer l’ERP en outil de transparence
- Faire constituer votre ERP et organiser vos mesures radon avec Square Diagnostic
- Questions fréquentes
- Sources
Quel est le rôle de l’ERP dans le dossier de diagnostic technique
L’état des risques et pollutions n’existe pas isolément : il prend place dans le dossier de diagnostic technique, l’ensemble de documents que le vendeur ou le bailleur doit remettre à l’acquéreur ou au locataire. Ce dossier est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique, et, s’il manque une pièce, le vendeur perd la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Pour la location, l’ERP s’intègre de la même façon dans les annexes obligatoires du bail.
Ce document a ceci de particulier qu’il doit être présenté avant même la signature d’un quelconque engagement : dès la première visite, et non au moment du compromis.
- L’ERP doit être remis à l’acquéreur ou au locataire dès la première visite du bien, pas seulement à la signature.
- Son absence ou son inexactitude peut entraîner l’annulation du contrat ou une réfaction du prix.
- Le propriétaire peut remplir lui-même l’état des risques, mais il reste responsable de l’exactitude des informations fournies.
Cette dernière précision mérite d’être retenue : aucune certification n’est requise pour établir l’ERP lui-même, contrairement au diagnostic amiante ou au DPE. La responsabilité repose entièrement sur celui qui signe le document, ce qui rend la vérification des sources officielles d’autant plus nécessaire.
Vérifier le zonage et remplir l’ERP étape par étape
Pour éviter tout oubli, la constitution de l’état des risques suit une logique simple, que le bien soit destiné à la vente ou à la location.
- Localiser précisément le bien : saisissez l’adresse complète ou le numéro de parcelle dans ERRIAL, puis croisez le résultat avec la carte radon de l’IRSN pour confirmer le classement de la commune.
- Générer l’ERP via ERRIAL : l’outil pré-remplit l’essentiel des rubriques et affiche la fiche radon dès lors que la commune est en niveau 3, à vérifier ligne par ligne avant validation.
- Dater le document et joindre les pièces utiles : l’ERP doit afficher une date de moins de six mois, accompagnée le cas échéant des extraits de plans de prévention des risques. Il doit être actualisé si la situation évolue entre la promesse de vente et la signature définitive, ou lors du renouvellement d’un bail.
Conserver une copie datée de chaque version de l’ERP, avec les captures d’écran des outils officiels utilisés, évite bien des discussions en cas de litige après la vente.
Mesurer le radon : appareils, durée et lecture des résultats
L’ERP indique un classement de zone, pas une concentration. Pour connaître le niveau réel de radon dans un logement, il n’existe qu’une seule méthode fiable : la mesure par dosimètres, de petits détecteurs passifs posés sur plusieurs semaines.
- Privilégiez une mesure en période de chauffage, lorsque les logements sont le plus fermés et le renouvellement d’air le plus faible.
- Placez les dosimètres dans les pièces les plus occupées, de jour comme de nuit, chambres et séjour en priorité.
- Laissez les appareils en place plusieurs semaines pour obtenir une moyenne représentative de l’exposition annuelle, et non une photographie ponctuelle.
La France retient 300 Bq/m³ comme valeur de référence, un seuil fixé par l’OMS et la Commission européenne ; la concentration moyenne estimée dans les habitations françaises se situe autour de 90 Bq/m³, ce qui signifie qu’un résultat supérieur à 300 Bq/m³ sort nettement de la moyenne nationale et appelle une action.
En dessous de ce seuil, aucune mesure corrective n’est imposée, mais réduire encore l’exposition reste toujours profitable. Au-delà de 300 Bq/m³, il est nécessaire de réduire la concentration en radon.
Quelles solutions appliquer si la concentration dépasse 300 Bq/m³
Un résultat de mesure supérieur à la valeur de référence ne signifie pas que le logement est inhabitable : il indique qu’une action corrective est nécessaire, et les solutions techniques sont bien identifiées.
- Renforcer la ventilation du logement, notamment dans les sous-sols et vides sanitaires où le radon s’accumule le plus.
- Colmater les fissures, passages de canalisations et autres points d’entrée du gaz depuis le sol vers l’intérieur.
- Installer, dans les cas les plus marqués, une membrane d’étanchéité ou un système de dépressurisation du sol sous la dalle.
Ces mesures se combinent souvent entre elles, et leur dimensionnement dépend de la configuration du bâtiment : un pavillon sur vide sanitaire ne se traite pas comme un immeuble sur dalle.
Conseil de pro : après travaux, refaites systématiquement une mesure sur plusieurs semaines pour vérifier que la concentration est redescendue sous le seuil de référence, et conservez ce rapport avec le dossier du bien.
Faire appel à un professionnel compétent pour dimensionner l’intervention évite les solutions partielles, qui laissent parfois une impression d’amélioration sans réellement résoudre le problème.
Des obligations qui vont au-delà du simple classement de zone
Le classement en niveau 3 déclenche l’obligation d’information dans l’ERP, mais il ne limite pas pour autant le sujet à une case à cocher. Un bien situé en zone à potentiel radon élevé peut aussi relever d’un plan de prévention des risques naturels, auquel cas l’ERP doit mentionner ce second périmètre réglementaire, avec les documents correspondants joints au dossier.
Pour les établissements recevant du public, des obligations de surveillance spécifiques existent indépendamment du cadre de la vente ou de la location d’un logement, mais ce régime ne concerne pas le particulier qui vend ou loue sa résidence. Dans le cadre qui nous occupe ici, celui du propriétaire vendeur ou bailleur, l’enjeu reste centré sur l’exactitude de l’ERP et, le cas échéant, sur une mesure volontaire pour objectiver le risque réel plutôt que de s’en tenir au seul classement administratif.
Une commune classée en niveau 3 ne signifie jamais qu’un logement donné dépasse la valeur de référence : le classement reflète une probabilité géologique, pas une mesure. C’est précisément pour cette raison que l’information réglementaire et la mesure physique jouent des rôles complémentaires, jamais interchangeables.
Le radon à sa place parmi les autres diagnostics du dossier technique
L’ERP ne constitue qu’une pièce du dossier de diagnostic technique, qui rassemble selon les cas le diagnostic de performance énergétique, l’amiante, le plomb, les termites, l’électricité et le gaz. Chacun répond à une logique propre, mais tous partagent la même fonction : informer l’acquéreur ou le locataire sur l’état réel du bien avant qu’il ne s’engage.
Le radon entretient un lien direct avec le diagnostic amiante et le diagnostic termites sur un point précis : ces sujets concernent des caractéristiques du bâti et du sous-sol qui échappent à une simple visite visuelle. Un sous-sol ancien, mal ventilé, qui favorise l’accumulation de radon, présente souvent aussi des conditions propices aux termites dans certaines régions, ce qui justifie de traiter ces diagnostics dans une logique d’ensemble plutôt que les uns après les autres au dernier moment.
Pour une vision complète de ce que doit contenir le dossier avant la signature, notre page sur le compromis de vente et les diagnostics détaille l’articulation entre ces documents, tandis que notre guide pour comprendre un rapport de diagnostic immobilier aide à lire la fiche radon au sein de l’ERP sans se perdre dans le vocabulaire réglementaire.
Radon et santé : quel suivi après la vente ou la location
L’exposition prolongée au radon est une question de santé publique suivie de près par les autorités sanitaires françaises, ce qui explique pourquoi la valeur de référence de 300 Bq/m³ s’accompagne d’une recommandation claire : plus la concentration est basse, mieux c’est, sans qu’il existe de seuil strictement nul à atteindre.
Pour l’acquéreur ou le nouveau locataire, le bon réflexe après l’emménagement consiste à refaire une mesure dans les mêmes conditions que celles recommandées initialement, pièces occupées et durée de plusieurs semaines en période de chauffage, surtout si l’ERP remis lors de la transaction indiquait un classement en niveau 3 sans mesure associée. Un résultat au-dessus du seuil de référence appelle les mêmes actions correctives que celles décrites plus haut : ventilation, étanchéité du sol, voire dépressurisation selon la configuration du logement.
Ce suivi post-vente ou post-location n’a rien d’une formalité supplémentaire : il transforme une information réglementaire, le classement de zone, en donnée concrète sur laquelle agir si nécessaire, pour le bien-être de ceux qui occupent durablement le logement.
Perspective métier : transformer l’ERP en outil de transparence
Beaucoup de vendeurs perçoivent l’ERP comme une contrainte administrative supplémentaire, voire un risque de faire fuir un acquéreur. C’est une lecture incomplète. Un ERP bien préparé, accompagné le cas échéant d’une mesure radon réalisée en amont, désamorce la méfiance plutôt que de la nourrir : l’acquéreur ou le locataire dispose d’une information vérifiée avant même de s’engager, ce qui évite les négociations tardives au moment du compromis.
La bonne pratique consiste à coordonner l’ERP et, si la commune est en niveau 3, une campagne de mesure avant la mise en vente ou en location, puis à séquencer l’ensemble des diagnostics du dossier technique pour arriver à la promesse avec un dossier complet plutôt qu’à constituer dans l’urgence.
— Justice
Faire constituer votre ERP et organiser vos mesures radon avec Square Diagnostic
Vérifier le zonage, remplir correctement l’état des risques et, si besoin, organiser une campagne de mesure radon représentative prend du temps que peu de propriétaires ont envie d’y consacrer seuls. Nous mettons en relation vendeurs, bailleurs et agences avec un diagnostiqueur certifié COFRAC de notre réseau, dans les départements 22, 35, 53, 75, 78 et 92.
- Prise de rendez-vous possible 7j/7 de 8 h à 20 h, pour caler l’intervention selon votre calendrier de vente ou de location.
- Intervention sous 24 h et rapport transmis sous 48 h après la visite, pour avancer rapidement vers un dossier complet.
- Devis gratuit en ligne et sans engagement, pour toute question de coût liée à l’ERP ou aux autres diagnostics du dossier technique.
Pour les professionnels qui préparent en parallèle une due diligence documentaire plus large, la checklist due diligence bureaux de nos partenaires donne un cadre complémentaire utile avant signature.
Demandez votre devis en ligne pour inclure l’état des risques avant votre prochaine transaction.
Cet article constitue une information générale et ne remplace pas l’avis d’un médecin qualifié. Consultez un professionnel de santé qualifié à propos de votre cas personnel avant d’agir sur la base de ce contenu.
Questions fréquentes
Le radon doit-il toujours apparaître dans l’état des risques ?
Non, seulement lorsque la commune du bien est classée à potentiel radon de niveau 3, le niveau le plus élevé de la classification nationale. Pour les communes classées en niveau 1 ou 2, la rubrique radon n’est pas obligatoire dans l’ERP.
Quelle est la différence entre le classement radon et une mesure radon ?
Le classement de zone indique une probabilité géologique liée à la commune, tandis que la mesure par dosimètres donne la concentration réelle dans le logement concerné. Seule la mesure permet de savoir si le résultat dépasse la valeur de référence de 300 Bq/m³.
Que risque un vendeur qui ne remet pas l’ERP à temps ?
L’absence ou le retard de remise de l’état des risques peut entraîner l’annulation du contrat ou une réfaction du prix décidée par un juge. Le document doit être transmis dès la première visite, pas seulement à la signature du compromis.
Combien de temps l’ERP reste-t-il valable ?
L’état des risques doit dater de moins de six mois au moment de la signature de la promesse de vente ou du bail. Il doit être actualisé si le zonage ou la situation du bien évolue entre la promesse et l’acte authentique.
Que faire si une mesure radon dépasse le seuil recommandé ?
Il convient d’engager des actions correctives comme le renforcement de la ventilation, le colmatage des points d’entrée ou l’installation d’un système de dépressurisation du sol selon la configuration du bâtiment. Une nouvelle mesure après travaux permet de vérifier que la concentration repasse sous le seuil de 300 Bq/m³.
Sources
Le déclencheur est précis : lorsque la commune du bien est classée à potentiel radon de niveau 3, le niveau le plus élevé de la classification nationale, l’ERP doit obligatoirement comporter la rubrique radon. Ce classement dépend de la nature géologique du sous-sol et ne change pas d’une transaction à l’autre : il est fixé par zone, indépendamment du bien lui-même.
Plusieurs ressources officielles permettent de vérifier la situation d’une commune avant de rédiger quoi que ce soit :
Conseil de pro : vérifiez toujours la date de mise à jour des données avant de générer l’ERP, le zonage pouvant évoluer entre deux transactions sur un même bien.
L’outil ERRIAL pré-remplit les champs disponibles, mais il revient au propriétaire de vérifier chaque information et de la compléter si une donnée locale manque, notamment lorsque le bien se situe dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels en plus du zonage radon.
