Oui, mais seulement dans certains cas précis. Un bailleur au régime réel peut déduire le coût de ses diagnostics obligatoires de ses revenus fonciers, à condition de conserver une facture acquittée ; un bailleur au micro‑foncier ne le peut pas, l’abattement forfaitaire de 30 % couvrant déjà toutes les charges. Un vendeur, lui, peut réduire sa base de plus‑value en présentant ses factures au notaire.
En bref:
- Les diagnostics obligatoires pour la mise en location sont déductibles des revenus fonciers uniquement si la facture est au nom du bailleur et réglée dans l’année.
- Les diagnostics supportés lors d’une vente viennent en réduction de la base de calcul de la plus-value, à condition de fournir les factures au notaire avant la signature.
- Le régime réel est avantageux si les charges, diagnostics compris, dépassent 30 % des loyers bruts annuels, sinon l’abattement de 30 % du micro-foncier suffit.
- La déduction de diagnostics immobiliers exige une facture nominative, mentionnant clairement la nature du diagnostic et la date, à conserver en cas de contrôle.
- Avant de choisir un régime fiscal, il est conseillé de cumuler toutes les charges prévisibles et de comparer avec l’abattement du micro-foncier pour déterminer la meilleure option.
Table des matières
- Déductibilité pour les bailleurs : que couvrir et comment l’inscrire en comptabilité fiscale
- Cas des vendeurs : comment les diagnostics diminuent la base de la plus-value
- Comment choisir entre micro-foncier et régime réel quand on a des diagnostics à déduire
- Démarches et justificatifs : factures, formulaires et interactions avec le notaire
- Erreurs fréquentes et pièges à éviter
- Preuves pratiques : comment constituer un dossier fiable
- Perspective auteur : résumé actionnable
- Comment obtenir un dossier prêt pour la déclaration et le notaire
- Sources
- Questions fréquentes
Déductibilité pour les bailleurs : que couvrir et comment l’inscrire en comptabilité fiscale
Le principe repose sur l’article 31 du Code général des impôts, détaillé par le BOFiP sur les charges déductibles : une dépense est déductible des revenus fonciers quand elle est engagée pour l’acquisition ou la conservation du revenu locatif, effectivement payée dans l’année et justifiée par une pièce probante. Les diagnostics obligatoires liés à la mise en location entrent dans ce cadre lorsqu’ils sont facturés au nom du bailleur.
Les diagnostics couramment admis en charge sont :
- Le DPE, l’électricité, le gaz et le plomb, quand ils accompagnent la mise en location du bien.
- L’amiante et l’état des risques et pollutions, lorsqu’ils sont exigés pour le bail en cours.
- Les mesurages Loi Carrez ou Loi Boutin, s’ils conditionnent la validité du contrat de location.
Trois conditions reviennent systématiquement : le diagnostic doit concerner le bien loué, la facture doit être réglée dans l’année d’imputation et le document doit porter le nom du propriétaire bailleur, pas celui d’un tiers. La page sur les diagnostics obligatoires pour une location détaille lesquels s’appliquent selon le type de bien.
L’option pour le régime réel n’a d’intérêt que si vos charges dépassent l’abattement de 30 % du micro‑foncier, selon Economie. Concrètement, un bailleur qui perçoit une somme modérée de loyers bruts bénéficie d’un abattement automatique correspondant à 30 % au micro‑foncier. S’il cumule diagnostics, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt et charges de copropriété au-delà de ce montant, le réel devient plus avantageux.
Quand le bien est loué en partie à usage professionnel et en partie à usage d’habitation, la facture de diagnostic doit être ventilée au prorata des surfaces concernées, la TVA suivant le même traitement que la charge elle-même.
Cas des vendeurs : comment les diagnostics diminuent la base de la plus-value
Le mécanisme est différent de celui des bailleurs, mais tout aussi concret. Selon le BOFiP sur la détermination de la plus-value brute, le prix de cession retenu pour calculer la plus-value imposable est réduit, sur justificatifs, des frais définis par décret que le vendeur a supportés à l’occasion de la vente, dont les diagnostics rendus obligatoires au jour de la cession.
La procédure suit trois étapes :
- Rassembler les factures acquittées de chaque diagnostic réalisé pour la vente (DPE, amiante, plomb, termites, ERP, électricité, gaz selon le bien).
- Transmettre ces factures au notaire avant la signature, celui-ci les intégrant dans la déclaration de plus-value.
- Vérifier que la ligne correspondante mentionne bien les frais déduits du prix de cession, comme le rappelle Service-public.
L’effet fiscal se répercute sur les deux prélèvements qui pèsent sur la plus-value immobilière : l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, selon service-public.fr. Réduire l’assiette taxable de quelques centaines d’euros de diagnostics allège donc mécaniquement les deux lignes. La page sur le calendrier des diagnostics avant une vente aide à anticiper ces frais avant la signature.
Comment choisir entre micro-foncier et régime réel quand on a des diagnostics à déduire
Le seuil qui déclenche le choix est connu : au-delà d’un certain seuil de revenus fonciers bruts annuels, le micro-foncier n’est plus accessible et le régime réel devient obligatoire. En dessous de ce seuil, l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier s’applique automatiquement, selon economie.gouv.fr, sans possibilité de déduire les diagnostics à part.
La méthode pour trancher tient en trois étapes :
- Additionnez toutes les charges réelles prévisibles sur l’année (diagnostics, travaux, intérêts, charges de copropriété).
- Comparez ce total à 30 % de vos loyers bruts, le montant que couvre l’abattement du micro-foncier.
- Si le total dépasse l’abattement, optez pour le réel via votre déclaration 2044, sachant que l’option engage pour trois ans de façon irrévocable, comme le précise le BOFiP sur le régime micro-foncier.
Conseil de pro : avant de basculer au réel pour une seule année de gros diagnostics, projetez vos charges sur les trois années suivantes, l’irrévocabilité de l’option pouvant coûter cher si vos charges redeviennent faibles ensuite.
Démarches et justificatifs : factures, formulaires et interactions avec le notaire
Une facture de diagnostic doit comporter le nom du prestataire, la date de réalisation, la nature exacte du diagnostic et le montant réglé. Sans ces mentions, l’administration peut rejeter la déduction lors d’un contrôle.
Les documents à produire diffèrent selon votre situation :
- Pour un bailleur au réel, les charges se déclarent sur le formulaire n°2044, disponible sur impots.gouv.fr.
- Pour un vendeur, les factures acquittées sont remises directement au notaire, qui les intègre à la déclaration de plus-value avant la signature.
- L’année d’imputation correspond à celle du paiement effectif, pas à celle de la réalisation du diagnostic si les deux dates diffèrent.
En cas de contrôle, conservez les originaux papier et une copie numérique horodatée. La page sur les délais de diagnostics avant une vente donne un calendrier utile pour ne rien oublier avant la signature.
Erreurs fréquentes et pièges à éviter
Certaines erreurs reviennent souvent et coûtent cher :
- Confondre micro-foncier et régime réel, puis découvrir trop tard que l’option pour le réel engage pour trois ans sans retour possible.
- Payer un diagnostic en espèces ou via un tiers sans facture nominative, rendant la dépense impossible à justifier.
- Assimiler un diagnostic à une dépense d’investissement alors qu’il s’agit d’une charge courante, ou l’inverse selon le contexte.
- Attendre la signature chez le notaire pour rassembler les factures, alors qu’elles doivent être transmises en amont.
Preuves pratiques : comment constituer un dossier fiable
Un dossier bien tenu repose sur des habitudes simples plutôt que sur des outils complexes :
- Conservez une copie numérique et une copie papier de chaque facture de diagnostic, classées par bien et par année.
- Notez la date de paiement à côté de chaque facture, pour lever tout doute sur l’année d’imputation.
- Faites apparaître clairement le nom du diagnostic sur la facture (DPE, amiante, électricité) pour éviter toute ambiguïté au moment de la déclaration.
Les rapports des diagnostics sont généralement transmis rapidement après la visite et un dossier complet est constitué, prêt à être annexé à la promesse de vente ou au bail, ce qui simplifie la remise des pièces au notaire ou leur classement pour la déclaration 2044.
Perspective auteur : résumé actionnable
Vérifiez votre régime fiscal avant de vous demander quels diagnostics déduire. Conservez chaque facture, transmettez-la au notaire ou déclarez-la en 2044, et demandez un devis si un diagnostic reste à programmer.
— Justice
Comment obtenir un dossier prêt pour la déclaration et le notaire
Un service de devis gratuit sans engagement et une prise de rendez-vous étendue sont proposés, avec un rapport transmis rapidement après la visite.
Que vous soyez bailleur cherchant à sécuriser vos charges déductibles ou vendeur préparant une signature, la page des diagnostics immobiliers permet de réserver directement l’intervention d’un diagnostiqueur certifié près de chez vous.
| Besoin | Diagnostic concerné | Où réserver |
|---|---|---|
| Mise en location | DPE, électricité, gaz | Diagnostic obligatoire de location |
| Vente d’un bien | Amiante, plomb, ERP | Diagnostic obligatoire de vente |
| Bilan énergétique | DPE, DTG | Square-diagnostic |
Conseil de pro : demandez votre devis avant la mise en vente ou en location pour recevoir les factures assez tôt et les intégrer sans stress à votre dossier fiscal.
Sources
Questions fréquentes
Quels frais de diagnostics immobiliers sont déductibles des impôts ?
Pour un bailleur au régime réel, les diagnostics liés à la mise en location (DPE, électricité, gaz, amiante, plomb) sont déductibles sur facture. Pour un vendeur, les diagnostics obligatoires payés à l’occasion de la vente réduisent le prix de cession retenu pour la plus-value, selon le BOFiP.
Quels sont les frais que l’on peut déduire des impôts ?
Au régime réel foncier, les charges déductibles incluent les diagnostics, les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt et les charges de copropriété, selon les conditions posées par le BOFiP sur les charges déductibles. Au micro-foncier, aucune charge ne se déduit séparément, l’abattement forfaitaire les couvrant toutes.
Quelle déduction fiscale est possible pour un DPE ?
Un DPE réalisé pour une mise en location se déduit intégralement des revenus fonciers au régime réel, sur présentation de la facture acquittée. Au micro-foncier, il n’y a pas de déduction séparée, l’abattement de 30 % étant censé couvrir cette dépense.
Comment obtenir un remboursement des frais de diagnostic immobilier ?
Il n’existe pas de remboursement direct des frais de diagnostic, mais une réduction de la base imposable. Un bailleur les déduit de ses revenus fonciers au réel, tandis qu’un vendeur les fait valoir auprès du notaire pour réduire sa plus-value, comme le prévoit service-public.fr.
