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DPE location obligatoire : ce que bailleurs et locataires doivent savoir

Oui, le DPE est obligatoire pour la quasi-totalité des locations en France. Le propriétaire bailleur doit le tenir à disposition du candidat locataire dès la première visite, puis l’annexer au bail au moment de la signature, conformément à l’article L.126-28 du Code de la construction. Voici ce que cela implique concrètement :

Validité : généralement valable pour plusieurs années pour tout DPE récent.
Opposabilité : depuis cette même date, un locataire peut engager la responsabilité civile du bailleur si le DPE contient des erreurs manifestes.
Interdictions progressives : les logements classés G sont déjà interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025 ; les classes F et E suivront.
Sanctions : absence ou faux DPE expose le bailleur à des amendes, des demandes de diminution de loyer et des dommages-intérêts.

Points clés

Le DPE est obligatoire pour louer en France, opposable depuis le 1er juillet 2021, et son absence expose le bailleur à des sanctions civiles et administratives significatives.

Point	Détails
Obligation légale	Le DPE doit être remis au candidat locataire dès la visite et annexé au bail à la signature.
Validité du document	10 ans pour tout DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 ; les DPE antérieurs à juillet 2021 sont caducs.
Interdictions progressives	Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025.
Sanctions en cas de manquement	Amendes jusqu’à 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), plus risque de recours civil du locataire.
Square-diagnostic	Mise en relation avec un diagnostiqueur certifié COFRAC, rapport sous 24h, devis gratuit en ligne.

Table des matières

À qui incombe le DPE, qui le paye et quand doit-il être remis ?
Quels logements sont concernés, et quelles sont les exceptions ?
Que contient exactement un DPE valide ?
Quelle est la durée de validité d’un DPE et quand faut-il le renouveler ?
Quelles mentions sont obligatoires dans une annonce locative ?
Quels risques juridiques encourt un bailleur sans DPE valide ?
Comment obtenir un DPE : procédure pas à pas
Logements classés F ou G : que faire concrètement ?
Dans quels cas précis le DPE n’est-il pas obligatoire ?
Ce que les bailleurs sous-estiment souvent
Square-diagnostic : un DPE conforme en moins de 48 h, sans démarche complexe
Sources

À qui incombe le DPE, qui le paye et quand doit-il être remis ?

Le propriétaire bailleur commande et finance le DPE, sans possibilité de refacturer ce coût au locataire. C’est une obligation qui lui appartient en propre, encadrée par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions du Code de la construction et de l’habitation.

Le calendrier de remise est précis. Le document doit être accessible au candidat locataire dès la visite du logement, pas seulement au moment de signer. En cas de renouvellement de bail, si le DPE en cours est toujours valide, il n’est pas nécessaire d’en commander un nouveau, sauf si la classe énergétique a évolué ou si le document a expiré.

Le prestataire doit impérativement être un diagnostiqueur certifié, accrédité par un organisme reconnu par le COFRAC (Comité français d’accréditation). Cette certification n’est pas une formalité : elle conditionne la valeur juridique du document. Un DPE réalisé par un professionnel non certifié est nul et expose le bailleur aux mêmes risques qu’une absence totale de diagnostic. Les Notaires de France rappellent que le propriétaire doit fournir un DPE en cours de validité à tout candidat à la location.

Quels logements sont concernés, et quelles sont les exceptions ?

Le DPE s’applique à la grande majorité des biens mis en location, qu’il s’agisse de locations nues ou meublées, de résidences principales ou secondaires. Les locations professionnelles relevant du Code de la construction sont également visées.

Les exceptions prévues par l’article R.126-15 du CCH :

Locations saisonnières dont la durée d’occupation est inférieure à 4 mois par an.
Bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m².
Locaux sans système de chauffage fixe (garages, caves, entrepôts).
Monuments historiques classés ou inscrits.
Constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure à deux ans.
Bâtiments agricoles, ateliers et bâtiments industriels à faible demande en énergie.

Les cas limites méritent attention. Un bail mobilité (bail de 1 à 10 mois pour étudiant ou salarié en mobilité) n’est pas exempté : le DPE reste obligatoire. Un meublé de tourisme loué moins de 4 mois par an peut bénéficier de l’exemption saisonnière, mais dès lors qu’il est loué de façon récurrente sur plusieurs saisons, la qualification de location saisonnière devient discutable. Pour les locations saisonnières, les obligations varient selon la durée et la nature de la mise en location.

Conseil de pro : Pour documenter une exemption, conservez une pièce justificative précise : acte de classement pour un monument historique, plan coté pour un bâtiment sous 50 m², ou contrat de location mentionnant explicitement la durée inférieure à 4 mois. En cas de contrôle ou de litige, c’est cette pièce qui vous protège.

Que contient exactement un DPE valide ?

Un DPE n’est pas qu’une étiquette colorée. Le rapport complet comprend plusieurs éléments dont l’absence peut remettre en cause sa validité juridique.

Élément	Contenu attendu
Étiquette énergie (A→G)	Consommation en kWh/m²/an, calculée selon la méthode 3CL
Étiquette climat (A→G)	Émissions de gaz à effet de serre en kg CO₂ éq./m²/an
Estimation de facture	Fourchette annuelle de dépenses énergétiques théoriques
Recommandations de travaux	Liste priorisée des améliorations possibles avec gains estimés
Numéro d’enregistrement ADEME	Identifiant unique permettant la vérification en ligne
Informations sur le diagnostiqueur	Nom, numéro de certification, signature, preuve d’accréditation

Depuis juin 2025, certains DPE intègrent un QR code qui permet de vérifier instantanément l’accréditation du diagnostiqueur et l’authenticité du document. Avant de signer un bail ou de publier une annonce, vérifiez que le rapport porte bien une date postérieure au 1er juillet 2021, un numéro ADEME valide, et la signature du diagnostiqueur avec son numéro de certification.

Quelle est la durée de validité d’un DPE et quand faut-il le renouveler ?

À retenir : tout DPE récent est valable plusieurs années. Les DPE plus anciens ont des durées de validité réduites, et certains sont déjà caducs.

La règle générale est claire pour les diagnostics récents. En revanche, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 avaient une validité limitée au 31 décembre 2024 : ils ne sont plus acceptables pour une mise en location aujourd’hui. Les DPE réalisés avant 2018 étaient déjà périmés depuis le 31 décembre 2022.

Le calendrier d’interdiction progressive des passoires thermiques ajoute une contrainte supplémentaire : même un DPE encore valide techniquement peut rendre le logement inlouable si la classe obtenue est G (depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux), puis F (à partir de 2028) et E (à terme en 2034). Un DPE valide ne suffit donc plus à garantir la possibilité de louer : la classe énergétique compte autant que la date du document.

Pour vérifier la validité d’un DPE, consultez le numéro ADEME sur le site de l’observatoire DPE ou lisez directement la date figurant sur le rapport. Si le document est périmé, il faut en commander un nouveau avant toute mise en annonce.

Quelles mentions sont obligatoires dans une annonce locative ?

Depuis la loi ELAN et ses décrets d’application, toute annonce de location, qu’elle soit publiée en ligne ou en vitrine d’agence, doit afficher :

La classe énergie du logement (lettre A à G issue du DPE).
La classe climat (émissions de GES, lettre A à G).
Une estimation de la dépense énergétique annuelle (fourchette théorique en euros).
La mention « Logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G.

Un exemple de ligne conforme pour une annonce : « Classe énergie : C — Classe climat : B — Estimation de la dépense annuelle d’énergie : entre 800 € et 1 100 € (prix moyens des énergies indexés sur l’année 2021). »

L’absence de ces mentions expose l’annonceur à des amendes pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. À la signature, le DPE doit être physiquement annexé au bail, conformément aux obligations du Dossier de Diagnostic Technique. Un bail signé sans DPE annexé n’est pas nul de plein droit, mais il ouvre la voie à des recours du locataire.

Quels risques juridiques encourt un bailleur sans DPE valide ?

Les conséquences d’un DPE absent, périmé ou erroné sont loin d’être théoriques. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : cela signifie qu’un locataire peut s’en prévaloir devant un tribunal si les informations qu’il contient s’avèrent manifestement inexactes.

« L’absence de DPE ou un DPE erroné peut entraîner des actions civiles — diminution de loyer, dommages-intérêts — et des sanctions administratives pour le bailleur. » (Hellio)

Concrètement, un locataire qui découvre que la consommation réelle est très supérieure à celle indiquée dans le DPE peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Des décisions de justice ont déjà condamné des bailleurs sur ce fondement depuis 2021.

Sur le plan administratif, la DGCCRF peut sanctionner les annonces non conformes. Les amendes prévues sont de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale. En cas de falsification délibérée d’un DPE (usage d’un faux document ou manipulation des données), les sanctions pénales du droit commun s’appliquent, notamment les dispositions relatives au faux et usage de faux. Pour en savoir plus sur le cadre légal applicable, la page ce que dit la loi de Square-diagnostic détaille les textes de référence.

Comment obtenir un DPE : procédure pas à pas

Voici les étapes dans l’ordre pour un bailleur qui part de zéro.

Rassemblez les documents du logement : plans ou superficie, factures d’énergie des deux dernières années, caractéristiques du système de chauffage (type, marque, année), année de construction, informations sur les travaux d’isolation réalisés.
Demandez un devis : contactez un ou plusieurs diagnostiqueurs certifiés pour obtenir une estimation tarifaire. La fourchette indicative se situe entre 100 € et 250 € TTC selon la surface et la complexité du bien.
Vérifiez la certification : avant de confirmer le rendez-vous, contrôlez que le diagnostiqueur est bien certifié COFRAC. Son numéro de certification doit figurer sur le devis et sur le rapport final.
Prenez rendez-vous : la visite dure généralement entre 1 h et 2 h selon la taille du logement. Prévoyez d’être présent ou de mandater quelqu’un pour donner accès à toutes les pièces, y compris les combles et la chaufferie.
Réceptionnez et vérifiez le rapport : à réception, contrôlez la présence du numéro ADEME, de la date, de la signature du diagnostiqueur et des deux étiquettes (énergie et climat). Le rapport doit être transmis dans les 24 h suivant la visite.
Intégrez le DPE à votre dossier : ajoutez-le au DDT, mettez à jour votre annonce avec les mentions obligatoires, et conservez une copie signée.

Conseil de pro : Ne publiez jamais une annonce avant d’avoir le rapport en main. Même si la visite s’est bien passée, un délai de transmission peut vous mettre en défaut si un candidat locataire se manifeste entre-temps.

Pour commander un DPE rapidement, Square-diagnostic met en relation les bailleurs avec des diagnostiqueurs certifiés disponibles 7j/7.

Logements classés F ou G : que faire concrètement ?

Les propriétaires de passoires thermiques font face à une contrainte réglementaire qui s’est durcie. Les logements classés G sont interdits à la location pour tout nouveau bail signé depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours ne sont pas résiliés d’office, mais ils ne peuvent pas être renouvelés si la classe reste G. La classe F suivra en 2028, la classe E en 2034.

Pour rendre un logement louable, les travaux les plus efficaces en termes de rapport coût/gain énergétique sont généralement : l’isolation des combles (gain rapide, retour sur investissement souvent inférieur à 5 ans), le remplacement d’une chaudière fioul par une pompe à chaleur, et l’isolation des murs par l’extérieur pour les bâtiments anciens. Le remplacement des menuiseries apporte un gain plus modeste mais peut suffire à faire passer un logement de G à F dans certains cas.

Un point souvent sous-estimé : la réforme technique du DPE a modifié le coefficient de conversion de l’électricité, ce qui a entraîné des reclassements massifs de logements chauffés à l’électricité. Un bien classé D avant 2021 peut aujourd’hui afficher un C, et inversement pour d’autres configurations. Avant d’engager des travaux, faites réaliser un audit énergétique pour identifier les postes prioritaires et vérifier si des aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE) sont mobilisables.

Pour les bailleurs en copropriété, la question du DPE individuel ou collectif mérite d’être posée avant de commander un diagnostic.

Dans quels cas précis le DPE n’est-il pas obligatoire ?

Les exemptions légales sont limitées et bien définies. En voici la liste consolidée :

Locations dont la durée d’occupation annuelle est inférieure à 4 mois (locations saisonnières strictes).
Bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher.
Locaux sans chauffage fixe (caves, garages, entrepôts).
Monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire.
Constructions provisoires dont la durée d’utilisation prévue est inférieure à deux ans.
Bâtiments agricoles, ateliers industriels à faible demande énergétique.

Pour documenter une exemption, conservez systématiquement la pièce justificative correspondante et mentionnez explicitement le motif d’exemption dans le contrat de bail. En copropriété, vérifiez si un DPE collectif a été réalisé sur l’immeuble : il ne remplace pas le DPE individuel pour la location, mais peut orienter votre démarche.

En cas de doute sur l’applicabilité d’une exemption, la prudence recommande de commander le diagnostic. Le coût d’un DPE est sans commune mesure avec celui d’un litige locatif ou d’une amende administrative.

Ce que les bailleurs sous-estiment souvent

La plupart des propriétaires bailleurs savent que le DPE est obligatoire. Là où les erreurs se glissent, c’est dans les détails d’exécution.

Premier réflexe à adopter : vérifiez la date de votre DPE avant de publier une annonce, pas après avoir trouvé un locataire. Un DPE réalisé entre 2018 et juin 2021 est caduc depuis le 31 décembre 2024. Beaucoup de bailleurs l’ignorent encore et présentent un document invalide en toute bonne foi.

Deuxième point souvent négligé : le DPE ne se refacture pas au locataire. C’est une charge du propriétaire, au même titre que les frais de notaire lors d’une acquisition. Tenter de le répercuter dans les charges locatives expose à un contentieux.

Troisième erreur fréquente : croire qu’un DPE valide suffit à tout. Depuis l’opposabilité de 2021, la qualité du diagnostic compte autant que sa présence. Un rapport bâclé par un diagnostiqueur peu rigoureux peut se retourner contre le bailleur si les données s’avèrent manifestement inexactes. Choisir un professionnel certifié et vérifiable n’est pas une précaution superflue, c’est une protection juridique concrète.

Square-diagnostic : un DPE conforme en moins de 48 h, sans démarche complexe

Vous avez un bien à mettre en location et votre DPE est périmé, absent ou douteux ? Square-diagnostic vous connecte directement avec un diagnostiqueur certifié COFRAC dans votre secteur, en Grand Ouest (Côtes-d’Armor, Ille-et-Vilaine, Mayenne) et en Île-de-France (Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine).

Devis gratuit en ligne sans engagement, prise de rendez-vous 7j/7 de 8h à 20h, rapport transmis sous 24h après la visite : le DPE est prêt à être annexé au bail avant même que vous ayez trouvé votre locataire. Pas de délai qui vous bloque, pas de document manquant au moment de signer.

Pour commander vos diagnostics immobiliers ou prendre rendez-vous directement, rendez-vous sur Square-diagnostic.

Sources

Pour approfondir et vérifier les règles en vigueur, voici les références à consulter en priorité. Les textes réglementaires évoluent : vérifiez toujours la date de mise à jour des documents officiels.